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下面附上一則新聞讓大家了解時事
改建幕後推手胡偉良 運用老屋翻轉房地產生態 : 文．洪寶山 近年來，危老建築及都市更新的爭議性新聞話題從不間斷，《都市更新條例》自1998年立法，至今已有二十年，歷經八次修法，但過往的成功都更案例卻寥寥無幾，凸顯出國內推動都更的難度。 品嘉建設董事長胡偉良博士在房地產領域有相當宏觀的視野，除了建設新屋同時，也擔任台北市／新北市老屋改建發展協會理事長，推動老屋改建，提供大眾更加安全的居住生活環境。在居民、建商及政府三者微妙關係下，如何兼顧都更計畫進行與居住正義，胡偉良提出精闢見解。 都更的個人利益不能大於公共利益 台北地區超過三十年的老屋目前估計占60％以上，新北地區占40％以上，老屋比例逐年攀升。在台北市除了重劃區已無多餘土地可供建商開發，且重劃區交通與生活機能較不佳，不是一個良善的利基市場。但老屋改建的所在地區生活條件不但優越，改建後，還能改善房價趨勢，因此促使胡偉良走向老屋改建及都市建設共同發展。 胡偉良提及，郝龍斌市長時代為了推廣都更計畫提出「一坪換一坪」的觀念，除了無法實際落實之外，更讓民眾對都更有錯誤認知，建商與居民糾紛不斷上演。住戶若達不到原先期望，往往演變成釘子戶，不僅拖延都更案進度，亦影響其他都更戶的權益。胡偉良感慨回應，「這相當不合理，一戶個人利益不該大於公共利益，政府應該要聯合五院修法，將憲法規定為保障人民生命、自由及財產權並重，因為都更及改建已不再只是單純物質及財產權，還包含國民基本生理權。」 胡偉良以《危老條例》舉例說明，坪數計算方式是容積率的不同，老屋改建政府將給予40％的容積獎勵，但實質估計分配到的只有26％的獎勵。以台北市住三用地225％的法定容積來說，早期房屋只實施建蔽率沒有容積率管制，意指當時房屋以建蔽率來計算，大概都占有六到七成的土地面積，然建築物約四到五層樓高，容積率其實都已達240％至350％之間。 假設改建前容積尚未超載，是給予40％上限的獎勵或給予15％的原容積獎勵。但以現今台北市建築來看，都遠超出新制法定容積。因此，改建後一坪不但換不回一坪，甚至將減少坪數至0.8坪不到，是造就當前推動都更棘手的重要因素。 而在政府積極推動都更下，為改變民眾對於改建的認知，培訓所謂「都更推動師」協助民眾都更改建立案。為達到目的，政府將補助給予都更推動師以便都更進行，但效果不如預期，與民眾協商條件不實，反讓建商更加為難。 胡偉良一語道破：「政府施政不務實，起初雖動機良好，但無切入實務界，結果都反其道而行。」他說，政府若要改善現況，應該站在輔佐的角色制定完善法規，再由民間市場去運作，成為有制度化且明確的機制，讓市場決定，不須制定固定獎勵等。在公平競爭環境下，自由市場機制才能讓整體趨勢走向更好的境界。 胡偉良坦言，早期建商形象不佳，原因在於賺取暴利。建商根據法定規定有所謂的「共同負擔」，共同負擔費用支出越多，配回權利價值越少，反之亦然。 加上房價會逐年增長，造成建商大量進入都更改建，賺取30％左右的利潤。不過，如果房價下修，則無建商願意從事都更改建。但以全球建商業者合理利潤平均為10％的情況來說，胡偉良明講：「建商應該保持微利心態，不該再有早期暴利的思維。」他公開表態，自家的建商在都更案或老屋改建只賺取五％利潤，冀望拉攏國內優質廠商共同創造微利且高品質的建築，降低房價所得比，提供年輕人購屋的機會，恢復房市需求。 提升居住環境的安全指南 在此，胡偉良提出現今社會大眾對於建商品質相當挑剔，重視房屋結構及功能性，為了保有安全的居住環境，胡博士提供民眾購屋前可參考的評估指標。以建築防震來說，第一，在1974年以前建造的房屋不安全，原因為當時建築法規沒有耐震度的考量。第二，在1975年至1999年雖有地震力的規範設立，但九二一地震後，發現當時施工結構不當，如：鋼筋的箍筋間距太大或箍筋彎鉤不夠等設計不全。因此，若以結構安全為考量，以2003年後建造的房屋較為安穩。 最近幾年，強烈地震所造成的嚴重災害，政府為此推動建物安全快篩。但胡偉良語重心長表示，補強工作要徹底才不會只是紙上談兵。他認為，政府只將建築物依據設計圖面做檢查，根本無法檢測出建築的危險程度，尤其是高樓層的建築危險分為兩種，一是使用上，為增加使用空間，將低樓層牆面拆除，成為所謂的「軟腳蝦」。二為施工上瑕疵，如建商偷工減料等。以上若無進行實地勘查也無濟於事。 改善雙北老屋 提振台灣整體經濟 事實上，都更及改建好處不將只是改善居家安全，還能下修市場房價。原因為一、老屋改建會減少換屋率降低需求量。其二，建築物原本只有十戶，經過改建獎勵重建為十五戶，將會增加供給量。兩者相輔相成的結果，基本上能降低房價，也能提振台灣經濟。 胡偉良鼓勵民眾，若有改建機會應及時把握，因為「成功永遠屬於能看見未來的人」。現今年輕人普遍無力購屋，未來繼承長輩老屋，但老屋建築若無翻修改建，往後居住安全是一大考驗。而目前危老改建有獎勵措施為期三年，從去年六月實施，未來改建成為趨勢後，獎勵減少，改建範圍也會縮減。 胡偉良亦期許改善台灣房價所得比，降低至五倍左右，讓年輕人奮鬥幾年就能買房，擁有安穩的居住品質，才不會失去生活目標。 胡偉良觀察到國內房市的良莠不齊，他建議，建商不該抱持暴利心態，政府制定政策應該務實，才能讓台灣房市走向更好的發展。未來房屋老化的速度比少子化還快速，居住在危老建築的居民將換新屋，每年換屋量將會高達數十萬戶。胡偉良博士信誓旦旦地表示：「未來，第一要改善雙北老屋陣容。第二將增加房屋供應量，寄望降低房價所得比。第三透過改建提振台灣整體經濟。」這是他退休前的目標期許。 胡偉良 學歷：台大土木工程系，營管博士、企管博士、法學博士 現任： 台灣商務平台創辦人 台灣天使投資人協會理事長 台北市/新北市老屋改建發展協會理事長 品嘉建設股份有限公司創辦人 尚禹營造股份有限公司董事長兼主任技師 品嘉企管顧問有限公司首席顧問師 品嘉資產管理顧問股份有限公司創辦人 天使創新投資股份有限公司創辦人 著作： 營建勝經(上、下)(1988年1月) 仗劍營建行(2000年10月) 房地產勝經(2011年4月) 房地產趨勢大解密(2012年1月) 做個房地產的市場贏家(2012年11月) 擁有一個幸福宜居的好房子(2012年12月) 你一定要知道的都市更新(2013年5月) 老屋改建的生死劫(2014年7月) 一生的房地產計畫上【基礎篇】(2015年7月) 一生的房地產計畫中【市場篇】(2016年1月) 一生的房地產計畫下【實務篇】(2016年4月) 地產勝經2.0：良心篇(2016年6月) 新世紀的商業大解密(2017年3月) 新世紀的領導、管理新思維(2017年3月) 【詳細內容請參閱最新一期《理財周刊》第933期www.moneyweekly.com.tw。尊重智慧財產權 如需轉載請註明出處來源。】【理周青少年公益理財夏令營，免費報名開跑www.moneyedu.org.tw】 ※理財周刊933期更多精采文章： ◎封面故事＞把握七月台股反彈行情 ◎洪寶山發行人語＞台灣全力防制洗錢 ◎理財我最大＞改建幕後推手胡偉良 運用老屋翻轉房地產生態 ◎房市觀察＞當前社經環境變化與房市最難解之五大議題 ◎房地產會客室＞正視外國人在台購買不動產的利與弊 ◎量價領航＞伺服器換機潮加速 推升需求 ◎飆股鑫天地＞業績逐季成長可期 接單直逼年底 ◎期股捷報＞寬鬆與緊縮 供給與需求 ◎房市放大鏡＞六月全台房產交易量劇減帶來的房市警訊 ◎議會風雲＞桃園市議員許清順──從失敗中學習的成功者
吳茂昆接教長重擔 允諾續推潘政策 : 【台灣醒報記者楊蕓台北報導】「我懷著『戒慎恐懼』的心情接下教育部長的重擔，這也是落實我教育理念的機會。」吳茂昆19日在教育部長交接典禮致詞時承諾，將繼續完成潘部長任內推動的幼教公共化、十二年國教等政策。雖然前部長潘文忠未出席，行政院政務委員林萬億致詞時仍「細數」潘文忠任內的貢獻，並稱讚他在幼教、國教、技職和高教政策上的成就。 出身高教的吳茂昆，致詞時首先大談他對學前與國教教育的理念，「2歲以前的孩子就有很好的邏輯思考、認知能力，因此教育絕對不能太晚才做，必須在學前就開始推動，讓孩子在完整的環境下適性成長，」因此教育部要做的就是找到孩子的性向，讓他們能自由發揮、適性成長。 吳茂昆隨後提及高教的重要性。「我在東華大學時常和學生說，大學不是只培養學生的專業能力，或培養具有創新、研究能力的人才，更重要的是經過高教的培育後，學生應更要知道如何養小孩、帶小孩，」他表示，大學4年更重要的是培養人格、個人特質，為往後60年的人生做好準備，包括如何欣賞自己的生活、健全人際關係。」 吳茂昆承諾，將繼續完成潘部長任內推動的幼教公共化、十二年國教等政策，「對我來說這是很好的機會和挑戰，能把心裡思考很久的教育理念落實。」 監交人政務委員林萬億致詞時表示，他與潘文忠是多年同事與老友，潘一路從北縣教育局長、國教司長、教育部主秘、台中副市長到教育部長，在教育界資歷相當完整，對於外界質疑潘只當過小學老師、地方教育首長，認為他無法承擔高教改革，「這種懷疑都是多餘的。」 林萬億隨後才談到新部長吳茂昆。林萬億表示，吳茂昆曾說過，「高教的確重要，有非常多人才、關心的人士共同在推，何況大學本身應該再依法合法的權限下自主自治，教育如國從學前、國教開始，基礎打好，高教才有希望。」他強調，各界憂心吳茂昆接任後忽略國教改革，「行政院絕對支持潘部長任內推動的政策，吳茂昆也會在潘部長奠下的基礎下，全力完成。」
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